Quem investiu em imóveis usados experimentou ganhos reais em 2012, em Porto Alegre. De janeiro a dezembro, o preço do metro quadrado na Capital subiu em média 15,2%, o equivalente a 2,6 vezes a inflação registrada pelo IBGE (5,84%).
Considerando-se somente os imóveis residenciais (quitinetes e apartamentos de um, dois ou três dormitórios), a variação média no ano foi ainda maior: 16,16%.
— A gente pode pensar, em um primeiro momento, que isso é vantagem para alguém, mas não é, porque aumenta o valor dos terrenos, da mão de obra, do material de construção, de tudo. Ou seja, o imóvel acaba ficando mais caro para todo mundo — avalia Gilberto Cabeda, vice-presidente de Comercialização do Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis do Estado (Secovi-RS).
Conforme levantamento realizado por Zero Hora a partir dos preços médios dos apartamentos de dois dormitórios — perfil mais comum de imóveis negociados —, a lista dos bairros mais valorizados inclui Bela Vista, Bom Fim e Auxiliadora. Nas três regiões, um imóvel desse tipo dificilmente é vendido a menos de R$ 250 mil.
Curiosamente, em sua primeira publicação de resultados no Rio Grande do Sul, o Índice FipeZap, da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), em parceria com o site Zap — detectou no segundo semestre um percentual de crescimento nos preços dos imóveis de 7,6%, equivalente à exata metade do verificado pelo Secovi-RS, o que aponta para uma convergência de resultados nos dois estudos.
— Porto Alegre é uma das regiões que tendem a maior valorização, fazendo, claro, a ressalva de nosso histórico curto de estudo — avalia Eduardo Zylberstajn, coordenador do FipeZap, que reúne os dados de 11 capitais brasileiras.
Apartamento valoriza-se 80% em apenas cinco anos
No fim de 2007, o empresário Fernando Abreu e a esposa, Denise Scur, compraram um apartamento de três dormitórios, na planta, por R$ 390 mil. A mudança para a casa nova, no bairro Jardim Europa, em 2010, coincidiu com o auge da valorização dos imóveis registrada no país nos últimos anos. Hoje, pouco mais de cinco anos após a compra, o apartamento está avaliado em cerca de R$ 700 mil, alta de quase 80% em relação ao valor inicial.
— Na verdade, sabíamos que iria valorizar, mas não imaginávamos que seria tanto assim. Hoje, temos a sensação de que fizemos a coisa certa — comemora Abreu.
Gilberto Cabeda, do Secovi-RS, afirma que o ideal seria uma variação equivalente aos índices de inflação e acredita que, em 2013, a escalada dos preços do setor não deve prosseguir. Se continuar, garante Cabeda, certamente não será no mesmo ritmo dos últimos anos:
— Houve aumento de preço inusitado, até incompatível com a realidade. O imóvel não pode subir desse modo. Não estamos esperando nenhuma melhora em termos de valor real em 2013. O aumento será menor.
Mas não há unanimidade nas previsões sobre os preços do mercado imobiliário em 2013. O presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), Octavio de Lazari Junior, acredita que, "depois de uma euforia, os preços dos imóveis caminham para a acomodação".
Para 2013, o diretor de Lopes Imóveis para a região Sul, João Paulo Galvão, aposta em crescimento próximo a 10% em termos reais (acima da inflação). Eduardo Zylberstajn, do FipeZap, acredita que os preços tendem a caminhar a passos menos largos em 2013:
— Nos anos recentes, houve mudança de patamar de preços, e esse movimento aparentemente acabou. Hoje, vejo um movimento mais ligado a oferta e demanda. Em Curitiba, por exemplo, tivemos queda nominal de preços. Em 2013, não se pode dizer que os preços não vão subir, mas a realidade estará muito mais ligadas às questões locais.
Novos subiram pouco, dizem construtoras
Se entre os usados há a certeza do aumento nos preços em 2012, o mesmo não se pode dizer dos imóveis novos, principalmente porque a indústria imobiliária não realiza estudos visando a acompanhar a evolução dos valores. Mas o presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado (Sinduscon-RS), Paulo Garcia, garante: não houve aumento significativo nos preços dos imóveis novos em 2013.
— Na minha percepção, não houve aumento nenhum, talvez a correção normal de inflação apenas. Mas não há indicativo de nenhum aumento real de preço de metro quadrado.
Garcia diz que, apesar dos aumentos de custos nos últimos anos, as construtoras não determinaram grandes variações nos preços finais dos imóveis em lançamento.
— A margem de lucro dos construtores e das incorporadores provavelmente diminuiu. Houve aumento sensível de mão de obra e aumento também nos materiais. Os terrenos trocaram de patamar. Pelo preço que se construía em 2008 ou 2007, não se constrói hoje, de jeito nenhum — comenta o dirigente setorial.
O diretor para a Região Sul da Lopes, João Paulo Galvão, explica que os imóveis novos, quando lançados, costumam custar até 20% mais do que os usados. Com o tempo, no entanto, a diferença de valor entre os dois perfis acaba sendo reduzida:
— O imóvel usado sempre será mais barato que o novo, com uma diferença de 15%, às vezes 20% na mesma região e na mesma metragem. Mas, ao longo do tempo, a diferença cai para 10% a 15%.
Alta corrige distorção histórica
O Brasil foi o país com maior aumento nos preços médios dos imóveis 2012, segundo o Global House Price Index. Com percentual de 15,2%, ficou à frente de Hong Kong, Turquia, Rússia e Colômbia. Embora o número seja exatamente o mesmo apontado pelo Secovi-RS para a alta nos preços de Porto Alegre, há uma diferença no período de abrangência dos dois indicadores: o índice internacional foi calculado com base no período de 12 meses entre outubro de 2011 e setembro de 2012. Os dados do Secovi-RS abrangem de janeiro a dezembro do ano passado.
Na opinião de Basilio Jafet, presidente da Federação Internacional das Profissões Imobiliárias (Fiabci/Brasil), a alta consistente nos preços dos imóveis ocorrida nos últimos anos no Brasil corrige uma distorção histórica.
— Na última década, tivemos uma defasagem em relação ao mercado internacional por questões inerentes à situação brasileira, como falta de financiamento, insegurança jurídica, resquícios de inflação, juros altos. Fica difícil entendermos por que, há 10 anos, um imóvel em São Paulo era muito mais barato que na Cidade do México ou em Buenos Aires — exemplifica Jafet.
Segundo ele, quando a economia brasileira começou a mostrar maior força no cenário internacional, os preços do mercado imobiliário começaram a se acomodar em patamares mais reais:
— Hoje, se você pegar Xangai, Pequim, Hong Kong, Cidade do México, Mumbai, Joanesburgo, Cidade do Cabo, São Petersburgo, Moscou, grandes metrópoles de países comparáveis ao Brasil, você vai notar que o preço por metro quadrado já tem uma diferença muito menor. No mundo globalizado, você tende a ter uma diminuição dessas diferenças. Como o sistema de vasos comunicantes hoje funciona muito melhor, se uma empresa tem possibilidade de se estabelecer em São Paulo ou Xangai, certamente isso será um fator a ser pensado na hora de decidir.
Em 2013, Jafet acredita que o ritmo de valorização dos imóveis brasileiros frente aos equivalentes no exterior tende a diminuir.:
— Daqui para frente, acreditamos que essa valorização deve diminuir em termos reais. Estamos estimando crescimento real da ordem de 3% a 5% acima da inflação neste ano.
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